卖不掉但好租 昆明这些小区算劣质资产吗？
一幢幢摩天大楼，勾画着昆明的天际线；镜头拉近，大楼背后是一片片老旧小区。这就是城市化进程的倒影，每一座城市，都会有这样的新旧组合。
每当看到那些老小区的时候，都会生出一种“廉颇老矣，尚能饭否”的疑惑。
由于房龄较大，户型设计落后的客观因素，老旧小区（没有名校傍身）在当下的二手房市场普遍流通性较弱，但是地段不错的老旧小区却在租房市场呈现出“老当益壮”的气势。
本期市场观察我们选取了昆明热门商务办公圈附近的老小区，看看这些小区的现状和租金情况。
不为租，不为买，【市场观察】我们就看看。
《市场观察》栏目往期回顾：
对于今年想卖房的二手房业主来说，可以明显感受到市场遇冷，房价一降再降，出手遥遥无期。
反观租房市场，租金有升有降，但是整体来看，交易活跃度要高出二手房市场很多。据身边的二手房业主反馈，挂了两年卖不出的房子，不到一个月就租出去了。
从实际跑二手房来看，昆明一些地段不错的老小区，“售不如租”的市场表现更加明显。
卖不出去，但是房子还算好租。为什么？
一方面，对于强省会城市来说，昆明拥有对流动人口的吸引力。根据第七次人口普查数据，云南市辖区内流动人口为1059.9万人。如此庞大的流动人口基数，必然会分流到昆明的租房市场。
另一方面，租房市场虽然也在一定程度上受到新房/二手房市场的冲击，但是整体供需结构比较稳定。我们从今年的租金走势上也能看出端倪。
供给端和需求端的趋势比较一致：供给端整体波动不大，9月以来有小幅下降；需求端对租金的关注略有波动，由于四季度进入传统租赁淡季，对租金预期出现下降趋势。
看一下10月份的情况，供给端的租金均价为26.7元/㎡/月，需求端关注的租金均价为24.59元/㎡/月，以一套65㎡的两室房源为例，房东预期的月租金大约在1700元（1735.5元），而租客能给到的租金大约是1600元（1598.35元）
看得出来，租赁双方对租金的预期相差不算很大，这就维持了租房市场的活跃度。
本期栏目就以租房视角，来看看昆明成熟商务圈周边的这些老小区，如何来诠释地段的重要性。
总结几点观察到的情况：
1、楼梯房老小区，低楼层房源更受欢迎，顶楼房源比较难出租，4楼以上可选择房源较多。
2、同一小区同一户型租金相差约100-200元/月。低楼层房源普遍比顶楼贵100-200元/月，带家具家电房源比不带的贵100-200元/月，装修更新房源比老装修的贵100-200元/月。
3、租金支付方式主要是押一付六，加上中介收取一个月的房租作为服务费，租客一般要准备8个月的租金。如果选择年付，部分房东会适当降低租金。
4、两室房源较受欢迎，其次是一室。由于两室可以两人合租，租房压力更小，和一室租金相比，性价比更高。
5、商务办公区如果在人气较高的商圈，周边老小区房子更好出租；1KM步行范围内有地铁站的房源，更受市场欢迎。
6、老旧小区租房群体比重较大的是收入较低的社会底层工作者和刚毕业在昆明工作的青年人。
7、租客比较注重租金高低、公共交通是否便利、通勤距离的远近，不太在意小区景观和停车之类的配套问题。
永昌小区
永昌小区位置在二环内，看上去平平无奇的老小区，其实可以辐射多个带商圈的商务区。
北边有昆钢大厦、南边下穿隧道出去就是万达广场、西边两个地铁站是南亚风情第壹城、东边则靠近大悦城。
这样的老小区成为流动人口汇集的中心地带，理所当然。
永昌小区整体建成于上世纪90年代，大部分外立面是水洗墙，也有一部分红砖房，均是6-7层的楼梯房。
永昌街道辖区共有109个老旧小区（数据来源：昆明日报），各个组团/院坝之间多以路牌号命名，少数小区完成了微改造。
以靠近五华体育馆的永兴路社区为例，楼栋整体面貌虽然没有太大变化，但是墙面管线进行了整理；墙面有主题彩绘；道路两旁有计步道；监控摄像头也比较多。
表面上看，自有一派幽静的居住氛围。实际上，老小区固有的顽疾并未消除：物业管理松懈或基本没有管理、停车困难、加装铁笼子、户型设计落后等情况依旧存在。
之前关于老小区的文章中，我们提到老年住户较多，但是缺乏适老化设施。这次在益康路16号，看到了一个社区居家养老服务站。
小区里面有一个爱心食堂，方便老人用餐。还有室内休闲空间，可以进行棋牌娱乐活动。可惜，并不包含康复护理、家政服务、起居照料等养老服务的重要内容。
停车大多靠近外围道路两侧，导致进出小区的道路比较拥挤。小区绿化主要围绕楼栋一小圈，一些红砖房则没有绿化空间。
商业主要集中在华昌路和永昌路，步行范围内有农贸市场和超市，生活氛围还不错。
永昌小区一室整租房源较少，1200-1300的租金，性价比不高；合租单间约500-600；两室租金整体在1300-1600之间，可选房源较多；三室租金约1700-1900，房源主要分布在地铁站附近。
小区租户以社会底层工作者和刚毕业参加工作的青年人居多，房租低和生活方便是很多人选择在此租房的原因。早出晚归和过渡居住的生活属性，可以覆盖掉居住舒适度差的硬伤。
具体来看，红砖房，56㎡的两室，二楼，带家具，租金1500。中介朋友表示，“之前有租客给到1480，房东就是一分不让，才没租出去。”
也不是特别有优势，为了20元的极限拉扯，属实没有必要，无论是租客还是房东。
附近电梯房共信时代广场，90㎡两室带家具，租金约2000-2200；融城优郡，70㎡两室带家具，租金约1900-2200。老小区的租金优势还是比较明显的。
金星小区
北市区具有代表性的老小区，金星小区总会有提名。
昆明广场带动了人流，地铁出行便利，社区内自成一体的便利生活，这样的老小区地段条件优越。
用中介朋友的话说：“金星小区，低楼层，价格合适，挂出来一周就能租出去。高楼层就……”
这样看来，即使地段再优越，市场对楼梯房的高楼层房源（6/7楼），接受度还是比较低。当然，如果抱着“就当锻炼身体了”的心态，也是能捡漏的，高楼层房源的租金普遍要低于低楼层（3楼以下）。
金星小区位置在二环边，附近除了昆明广场这一商圈外，还有昆明广场269、财智心景、俊发中心等写字楼，商圈和商务圈的叠加，给租房市场源源不断地输送人流。
虽然整体建成于90年代末，但是金星小区的浅色马赛克外墙不确定是当初施工较好还是保养得当，脱落较少。
外挑的窗户，但铁栏杆造型还算比较统一，这也使得小区外立面没有那么乱。
所以，和本文提到的其他小区相比，金星小区看上去不算太“老旧”。
进出小区的道路可以用纵横交错来形容，主道和小巷均有临街商铺，共同构造了该片区的生活氛围。
和不远处同德昆明广场的购物中心式商业不同，金星小区内的商业更接地气：墙上挂着巨幅菜单的餐饮小店、不知名品牌的服装店、热情招揽顾客的理发店、买一送一的奶茶店，以及小巷里一家家的茶室（棋牌室）……
这应该算是很多人向往的人间烟火气吧。
和很多老小区一样，金星小区的楼栋排布基本也是“凹”字形，相连的多栋单元楼围合成一个比较小的公共区域。除了承担通道功能，还要划出停车位、公共晾晒区，留给绿化景观的空间不多了。
小区有物业管理，公共区域卫生状况比较不错。庭院均有看守大门的工作人员，不过陌生人进出小区还是没有盘问登记。
金星小区一室租金约1100-1300，房源较少，性价比不高；两室租金约1500-1900，可选房源较多，以中高楼层为主；三室租金约1800-2100，合租考虑三室的也不在少数。
小区较大，租金水平也有差异，和装修新旧、楼层高低、是否带家具家电有关。
具体来看，75㎡两室，六楼，带少量家具，租金1500。看得出来，该房源之前应该是租出去做了员工宿舍，房屋内部的损耗比较大，房东如果不重新处理，对后续出租有一定影响。
中介朋友顺便推荐了附近电梯房金尚俊园，同样是两室，82㎡，租金1800，“用金星小区低楼层两室的租金，去租电梯房两室，年轻人确定不考虑一下吗？”
这确实是值得考虑的事情，除了金尚俊园，隔着二环高架的溪畔丽景两室租金也在1600-1800之间，该片区电梯房和楼梯房在租房市场还是有一定竞争。
正和小区
北有同德昆明广场，南边就不得不提南亚风情第壹城，同样是商圈、商务圈重叠，对周边老小区的租金辐射情况如何呢？
在之前写老小区出路的文章中（点击阅读：《昆明这些小区 跌到底了吗？》），有读者朋友提到：“二手房挂三个月无人问津，出租倒是蛮快的，今天挂明天就租出去了”，说得就是正和小区。
可见部分老小区虽然在二手房市场流通困难，在租房市场却比较受欢迎。
正和小区共有5个组团：和清巷、和顺巷、和平巷、和正巷、和秀巷。虽然和清巷、和顺巷离南亚风情第壹城最近，但是各组团之间的租金差异不大。
小区外立面比较“扎眼”的就是家家户户外挑的防盗笼。虽然老小区基本都逃不过防盗笼，但是实际观感上，正和小区的防盗笼似乎格外大。
外挑式防盗笼作为外立面的重要部分，确实影响城市面貌，另外还存在挤占公共空间、增加消防救援难度以及防盗笼锈蚀带来高空坠物隐患等。
另一方面，外挑式防盗笼可以围出厨房、阳台、储物空间，使得许多老小区房源的实际使用面积要远大于证上面积。
早在2009年，昆明就曾对政府机关和事业单位的负责人发出指令，要求各单位职工在限定日期前，自觉拆除防盗笼。如果没有限期拆除，公职人员将被问责。（大部分老小区都是相关单位的福利房）
这种运用行政手段强势要求拆除防盗笼的做法，在当时引起了不小的争议，由于陷入是否有法可依、是否需要召开听证会的质疑，拆除行动并没有强力执行下去。
2019年12月，修改后的《昆明市城市市容和环境卫生条例》明确，昆明市主要街道两侧和重点区域临街建筑物不得新安装外挑式防盗窗（栏、笼），现有的外挑式防盗窗（栏、笼）应当逐步改造或者拆除。
规定更加温和，之后的老旧小区改造，对防盗笼的处理也仅限于刷新。所以，目前来看，读者朋友提出的“解决老小区铁笼子外探的问题”，难度不小。
和前文提到的永昌小区、金星小区相比，正和小区靠近日新中路组团的生活氛围要弱一些，虽然也有临街店铺，但是由于太靠近城市主路，缺少步行氛围，小区外围的商铺业态构成比较单调。
正和小区引进了物业管理，大门有人值守，小区内停车会帮忙指引，公共区域卫生状况也还不错。
来到楼栋内部，光线昏暗，楼梯老旧。部分房源门口贴着“西山区直管公房”的小牌牌，意味着该小区还有一部分保障性租赁住房。
以和顺巷为例，一室租金约1200，房源较少；两室租金约1500，基本都是高层房源（5楼以上）。考虑三室，则需要看看和平巷或和清巷，租金约1800-2000。
整体来看，虽然正和小区有5个组团，但是出租房源并不算多，小范围内的供不应求，大概是该小区房子好租的主要原因。
具体来看，和顺巷，60㎡两室，6楼，带少量家具，租金1500；同样的户型，5楼的房源，带全套家具家电，租金则需要1700；一路之隔的和平巷，同样是60㎡的两室，带家具，装修约3年，租金也要1700。
南亚本身也有高层住宅，以星辰苑为例，两室租金约2300-2700，如果考虑整租，租金差异比较大。但是，如果考虑和同事朋友合租，南亚高层住宅的合租单间只要500-700，远低于正和小区一室的租金。
尚义街万寿巷
万寿巷以及周边的单位职工宿舍和前文提到的几个小区相比，更小更老。但是，这样的老小区，因为沾了顶级商务办公圈的光，竟然也能在租房市场流通。
除了恒隆广场写字楼，北京路两侧还有一些老办公楼，都离万寿巷小区较近。
但是，由于小区处于地铁2、3、6号线交汇的核心位置，反而减弱了通勤的地段优势。
因为地铁的通达性较高，上班族完全可以沿地铁线租房，而不一定集中在恒隆广场写字楼周围。虽然通勤时间有一定延长，但是租房选择更多了。
万寿巷和尚义街上的红砖房，基本都是以前单位的宿舍/福利房，因此自住的退休老人居多。没有物管，部分院坝内无法停车，虽然小区周边有较多对外开放的停车场，但是市中心位置，停车成本较高。
在高档商场的背街小巷上，也给一些传统商店（修鞋铺、报刊亭）留下了生存空间。尚义街上的便利店、小吃店虽然没有专柜的奢华，但是能让住在市中心的普通人，降低生活成本。
中介朋友明确地告诉我们：“在这里租房的年轻人不在少数，大部分就是图个方便。”
万寿巷一室租金约1500-1600，两室租金则是1600-1800，租金不算便宜，但是可选的房源很少。
具体来看，万寿巷60㎡两室，六楼，不带家具的空房，租金1500；恒隆广场写字楼对面的市农业局宿舍，38㎡的一室，四楼，卫生间和厨房在楼层公共区域，租金1000。
这样的房子，能有这样的租金，也就是在市中心了。
除了各种老宿舍，恒隆广场楼下的白塔花园仅有四室出租，租金5200；靠近金格百货的汇都国际二期，两室租金约2600-2800。
再看看旁边的南亚之门，可惜了。
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对于昆明的租房市场来说，人口流动至关重要。而人口流动需要经济发展的活力，所以在有更多工作机会的商圈和商务圈周边，租房市场会更加活跃，不仅是老小区，住宅和公寓产品也都一样。（相关链接：《做什么最搞钱？昆明高租金项目什么样》）
而那些占据了地利的老小区，既要看到租房市场的活跃，也要看到其在二手房流通上的迟暮之色。所以，能卖还是要卖，腾出来的钱，才能有新的谋划。
END
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